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Steuern / Sonstige 
Dienstag, 25.06.2019

Hinweise zum Referentenentwurf zur Grundsteuer-Reform

Nach derzeitigem Stand sind anlässlich der Grundsteuer-Reform Steuererklärungen für die Neubewertung der knapp 36 Millionen Liegenschaften abzugeben. Die Entwürfe sehen eine wertabhängige Bewertung vor. Für Grundvermögen soll vorrangig ein vereinfachtes Ertragswertverfahren und nachrangig ein Sachwertverfahren zur Anwendung kommen. Beide Verfahren bedienen sich an verschiedener Stelle Pauschalierungen und Typisierungen. So bleiben im Sachwertverfahren wertbeeinflussende Faktoren (z. B. wegen baulicher Mängel und Schäden) gänzlich unberücksichtigt. Diese können den Wert des Gebäudes jedoch mindern und sollten daher – zumindest im Einzelfall – nachweisbar sein. Daher sind im Einzelfall unzutreffende Bewertungsergebnisse denkbar. Der Steuerpflichtige müsste die Möglichkeit haben, einen niedrigeren Grundsteuerwert nachzuweisen. Im Referentenentwurf ist dies aktuell nicht vorgesehen.

Nach dem Entwurf soll alle sieben Jahre eine turnusgemäße Neubewertung (Hauptfeststellung) erfolgen. Soweit der Grundsteuerwert zwischen zwei Hauptfeststellungszeitpunkten um mehr als 15.000 Euro nach oben oder nach unten abweicht, ist zudem eine Wertfortschreibung vorzunehmen. Daneben müssen dem Finanzamt Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse innerhalb eines Monats angezeigt werden, sofern sich hierdurch die Höhe des Grundsteuerwerts verändert.

Dem Entwurf ist nicht eindeutig zu entnehmen, ob die Wertfortschreibungs- und die Anzeigepflicht verknüpft sind. Sollte dem nicht so sein, wäre bei jeder Änderung der für die Bewertung maßgeblichen Parameter eine Anzeige vorzunehmen. Die entwurfsgemäßen Bewertungsverfahren sind indes für sich genommen schon vergleichsweise verwaltungsaufwändig. So muss der Eigentümer des Grundbesitzes bzw. dessen Steuerberater fortwährend die Entwicklung der Wertverhältnisse überwachen – was bei einem wertunabhängigen Modell nicht erforderlich wäre.

In die Bewertung fließt gemäß dem Referentenentwurf – sowohl im Ertrags- als auch im Sachwertverfahren – das Baujahr des Objekts ein. Soweit nach Bezugsfertigkeit bauliche Veränderungen (Modernisierungen) vorgenommen worden sind, können diese zu einem fiktiv späteren Baujahr führen. Wie dieses zu ermitteln ist, bleibt im Entwurf indes unklar.

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